Aujourd’hui, je vais te parler de Jean-Simon, un fin renard que j’ai la chance de compter parmi mes amis. Pourquoi je le décris ainsi? Parce qu’il est très doué pour optimiser la valeur de petits immeubles. Si tu n’es pas un expert en immobilier, il est possible que le mot « optimiser » te laisse avec des points d’interrogation au-dessus de la tête. Alors, pour te l’expliquer simplement, je vais utiliser quelques exemples.
Scénario 1
Disons que tu achètes un dépanneur. Au moment de l’achat, ce commerce génère des revenus de 1 000 $ par mois. Cela dit, tu constates que le dépanneur est vraiment spacieux et que l’espace est sous-utilisé. Tu décides donc de consacrer 25 % de l’espace à un comptoir à pizzas. Soudainement, avec la même superficie et le même commerce, les revenus passent à 1 8000 $ par mois! Évidemment, il est nécessaire de faire un investissement initial. Et bien sûr, il y a des coûts de fonctionnement, mais la valeur économique de ton commerce augmente. Voilà un bon exemple d’optimisation. Jean-Simon, lui, a le don de voir quels immeubles ont du potentiel. Son objectif : générer plus de revenus avec quelques petites modifications.
Scénario 2
Un jour, nous visitions un bâtiment de 5 logements sur la Rive-Nord de Montréal. Immédiatement, nous avons remarqué que l’immeuble avait besoin d’un peu d’amour, mais que les appartements étaient loués à des prix très bas. Après quelques négociations avec le propriétaire, nous avons réussi à obtenir un excellent prix de vente.
Jean-Simon a donc acheté l’immeuble. Au cours des 2 ou 3 premières années, chaque fois qu’un locataire quittait les lieux, Jean-Simon faisait de belles rénovations. Ensuite, il louait l’appartement rénové au prix le plus élevé possible, en fonction du marché. Rien de plus normal : l’unité était maintenant moderne et impeccable. Autrement dit, il a fait comme dans mon exemple du dépanneur, où l’augmentation de l’offre a entraîné une augmentation des revenus.
Scénario 3
Un autre jour, nous sommes passés devant un duplex qui n’était pas en très bon état, mais qui avait un beau potentiel. En effet, la disposition du sous-sol permettait d’ajouter un 3e logement. Jean-Simon a donc acheté l’immeuble en tant que duplex et a ajouté un 3e logement au sous-sol. Cette modification du bâtiment est venue créer de la valeur par l’ajout d’un loyer supplémentaire!
La morale de cette histoire…
Il faut être créatif et demeurer ouvert aux possibilités. Les grosses compagnies le font; pensons seulement aux stations d’essence qui ont soudainement commencé à ajouter un comptoir Subway, A&W, Tim Hortons, etc. C’est une excellente manière d’augmenter les revenus et l’achalandage tout en conservant la même superficie.
De ton côté, sois ouvert à l’idée de créer de la valeur et d’optimiser la valeur d’un bien immobilier. C’est parfois très simple. Ton voisin vend un duplex qui est en assez bon état et dont le sous-sol est sous-utilisé? Fais les vérifications nécessaires avec la ville, et tu pourras sous certaines conditions en faire un 3e logement. En tout cas, tu n’as rien à perdre en abordant le sujet avec lui ou en parlant d’un prix de vente! Le but, c’est d’optimiser les biens immobiliers, de voir des opportunités en or là où la plupart des gens n’en voient pas. Ça demande du travail, je ne te le cacherai pas. Mais c’est extrêmement gratifiant de te dire que tu as créé de la valeur à la fin d’un projet!
Si tu veux discuter d’immobilier, d’optimisation ou de tout autre sujet, contacte-moi et ça me fera plaisir de jaser avec toi!
Gabriel
